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详见物权法之解读(二)

　四大疑问找到“答案”

停车位处置、绿地出售等不少让开发商忧心忡忡的问题终于不再雾里看花。

有法可依，有法必依。《物权法》颁布以来，很多地产开发公司都在组织学习该法律。结合房地产开发运营的实践，开发商提出了他们最为关心的四大热点问题，蔡耀忠律师和梅夏英教授两位专家对此进行了权威解答。

疑问一：哪些车位开发商可以处置？哪些不能处置？

《物权法》颁布之后，广州出现了不少开发商急售车位的现象。有人认为，《物权法》刚颁布不久，很多老百姓还不太了解，开发商希望赶在法律正式实施之前，出售车位赚一笔。那么，到底哪些车位是开发商可以处置的？哪些不能？

权威解答：对于已建成的社区来说，判断开发商有权处置哪些车位很简单。第一就是看停车位是否原本就是在小区规划当中，第二就是看开发商有没有取得车位的产权。如果具备这两个条件，开发商就有权处置，无论是《物权法》颁布之前，还是颁布之后。因此，如果开发商本有处置权，完全没必要着急脱手。

很多社区早期规划的停车位不足，开发商在建设过程中或者小区建成后利用公共绿地或道路划出的停车位，开发商便无权处置，除非车位占用的地块并没有进入公摊，土地使用权仍然属于开发商。也需要提醒车主，在购买停车位时应弄清车位本身的权属。

而对于新建项目来说，开发商应当为业主规划足够的停车位，无论是地上车位还是地下车库，只要是在小区最初的规划之中，并且通过了相关部门审批，开发商都有处置权，可以出售、附赠或出租。

解答依据：《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

疑问二：停车位只能出售或出租给本小区业主吗？

《物权法》规定小区车位优先满足业主需要，是否意味着开发商只能将停车位出售或出租给本小区业主呢？

权威解答：“优先”和“只能”的含义是不一样的。在一定条件下，开发商可以将停车位出售或者出租给小区以外的车主。

举例来说，如果开发商建设的某小区可入住1000户业主，当业主入住之后，开发商可以将车位出售或出租的消息传达给每家每户，征询业主是否有车位需要，并且设定一个合理的交易时间，让有停车位需求的人及时登记或者办理购买、租赁手续。假设征求意见之后，发现业主只需要600个车位，而开发商却规划了800个车位，那么此时，开发商就可以将剩下的200个车位出租或出售给小区外的车主。

但在实践中，还存在一个问题，就是小区业主对停车位的需求是变动的，随着生活水平的提高，对停车位的需求会越来越大。如果开发商把小区入住之初那些富余的车位出售，以后业主的新增需求就无法得到满足，还可能引发矛盾，不过，这个新的问题就不是开发商要解决的义务了。

解答依据：《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

疑问三：开发商能将绿地出售或赠送给特定的业主吗？

在很多社区都有这样一种现象，即一层业主将自己的前庭后院改造成阳光房，引起其他业主不满，而改造者则称土地是开发商出售或赠送给他们的。但是，开发商到底能不能将绿地出售或赠送给特定业主呢？

权威解答：能否出售或赠送要看绿地是否已经进入业主的土地公摊面积，如果已经进入公摊，开发商便无权处置，目前对于高层住宅来说，小区绿地都应已进入公摊，属于业主共有，开发商不能出售或赠送。别墅的情况各有差异。

《物权法》规定建筑区划内的绿地，属于业主共有，但明示属于个人的除外。开发商如何才有权明示某绿地属于某特定个人？一种办法就是开发商保留该绿地的土地使用权，不进入业主公摊面积，这样开发商才有处置权，可以出售或赠送；第二种办法就是虽然绿地进入了业主公摊面积，但开发商在销售之前就明示哪些绿地归某特定个人专门使用，这相当于取得买房人的同意，愿意放弃一部分公共场所的使用权，而让给开发商指定的人。但这种情况下，开发商是没有土地使用权的，他不能将绿地出售，只能附赠给特定业主使用。

解答依据：《物权法》第七十三条：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

疑问四：顶层的露台本属业主共有，想送给顶层用户怎么办？

“买顶层，赠送屋顶露台”的营销手段在房地产销售中时有运用。但是按照《物权法》规定，顶层的露台往往属于公共场所，应属全体业主所有，除非别墅。而一般情况下，开发商都将露台与顶层住宅一体销售或赠送，开发商是否有权利这么做？

权威解答：从所有权处置上说，开发商不能将露台赠送给顶层业主，业主也不能独占露台使用权，其他业主也应当可以享用。

如果开发商希望将顶层露台赠送给最方便使用的顶层买家，那么可以操作的办法仍然是在购房合同中向买房人明示顶层露台使用权属于顶层用户，但顶层用户不能当做经营性用途，不能影响其他业主的正常使用，也不能在露台上搭建违章建筑，不能危害其他业主的利益。

　解答依据：《物权法》第七十三条：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

在二手车商口中你的车属于哪种？?了解圈内人惯用"黑话"（下）

每个行业都有这样那样不为人知的灰色地带，汽车行业自然也不例外，二手车是公认的"深水区"，今天跟大家聊聊我当年做二手车时常用的那些黑话，简单几个字便可确定利润和车况。

意思是一分钱不讲，通常是一些急售车，价格低于平均水平。至于车况嘛…参差不齐是肯定的，车主着急用银子或车商兜里银子不够但有不错利润时会明盘抛售，也有库存好久或刚修完的事故车，个人感觉翻新的事故车占比最多。

指全车13件外观件（四个车门、前发动机盖和尾箱盖两盖、前后杠、前后四块翼子板、车顶）全部喷漆，包括车顶（俗称大顶），绝大多数都是事故车！（改色改装车另算）通常会伴随切割。车商看到"穿大褂"第一反应便是事故，而且事故发生时很有可能经历过翻车，车顶、门口喷漆是影响二手车保值率的第一道防线。清晰记得17年时花14万收了一台2年不到3万公里的丰田GT86，该车全车喷漆，前后盖有拆卸痕迹且全车玻璃更换，多处钣金！没掀开机舱盖前仅凭经验便能看出全车喷漆，且不谈细节的"飞漆""流漆"现象，橘皮纹已经出卖了他。

明知全车喷漆为何还收？有利润，车况还好！（普通买菜车肯定不收）车主描述称自己劈腿被女朋友发现了，姐姐说要么拿银子要么把车砸了，结果拿着棒球棍…难怪全车玻璃更换多处钣金。口框旋、水箱、水箱框架均无拆卸焊接痕迹保持原装状态。14万元收2年的丰田GT86性价比简直不要太高，毕竟86属于专为改装而生的"半成品玩具"。

与穿大褂类似，除车顶外全车喷漆。8年左右的老车基本都是圈漆车了，"圈漆"是非常常见的情况，即便再高的驾驶技术也避免不了小刮碰。因为色差、色漆、清漆问题4S店和修理厂很少会局部补漆，通常以面为计算单位。以北京地区为例，"穿大褂"国产色漆、清漆的价格大致在1万元左右，单面价格1400元左右，如果是宝马矿石白、雷克萨斯闪蝶蓝、马自达水晶魂动红和铂钢灰等难调漆色还需另算，进口漆巴斯夫鹦鹉车漆价格会更高。

由于发生碰撞后钣金无法通过钣金提拉器进行修复，只能将原有损坏部分切割下来重新焊接新的部分。侧前方发生碰撞时极容易损坏前翼子板，前翼子板是可以进行更换的，由于后翼子板与C柱为一体式结构，所以后侧方发生事故很大程度上需要切割处理。理论上讲，切割修复要比钣金硬生生拉回原状要更安全！出现"死褶"的钣金件即便被拉回原状也会存在金属疲劳，这种细微的金属疲劳裂痕在碰撞时极易发生断裂，跟铁丝反复对折一个道理。另外，由于没有经过热处理工艺即便底盘校正回原车数据日后很大程度会出现异响，根源在于金属内部存在内应力！我个人的原则是，前纵梁梁头修复可买，尾厢切割可买，塔顶变形、悬架受损、ABCD柱切割、发动机机脚脱落不予考虑。

原指耕地工具，在二手车中形容车况非常糟糕，发动机、变速箱、底盘存在问题，或许只有东北的二手车商称车况不好叫耧车。比如发动机漏油、烧机油、抖动、机油增多、涡轮增压器漏油、故障灯常亮；变速箱顿挫、换挡速度慢、离合器打滑；底盘异响、松散、减振器漏油或其它疑难杂症均属于耧车范畴。以老马6为例，由于气门室盖固定螺丝设计存在缺陷，边缘仅有一颗螺丝固定导致气门室盖受力不均，随着时间推移会出现气门室盖漏油的情况，修理厂或4S店维修只需更换气门室盖垫，并未涉及大修环节。卖二手车时如果评估师对该车经验不足很有可能因原厂螺丝拧动过误判这是一台大修车，实则是原厂设计缺陷造成的，活塞连杆等缸内硬件部分并未有拆解流程，在我看来算不上大修车。

带锤看车或许是全国二手车商的通用台词，意指车况精品非常好，形容和车况如有出入可以直接拿锤子砸了。

最后，奉劝那些想创业的朋友，二手车、汽修、改装、精洗美容没有3年以上基层从业经验最好别碰，除非您家底夯实或不愁销路。想开二手车行的朋友除非有可靠长期的低价车源或车主自愿展厅存放代卖，靠全国各地抓车的时代已经不复返了，不过靠"茶水"维持的生活基本开销还是没什么困难的。

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